Poradniki O stronie

Poradnik · Najem i mieszkanie

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania: co musi zawierać

Protokół zdawczo-odbiorczy przy wydaniu mieszkania to nie formalność do odhaczenia, tylko jedyny dokument, na który można się powołać przy rozliczeniu kaucji po wyprowadzce. Dlatego spisuje się go dokładnie już przy wprowadzce, nie dopiero wtedy, gdy trzeba oddać klucze. Poniżej, kiedy protokół jest obowiązkowy, co musi zawierać i jak liczy się potrącenia z kaucji.

Kiedy protokół zdawczo-odbiorczy jest obowiązkowy

Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego protokół jest obowiązkiem z ustawy. Artykuł 6c ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, a protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Ten obowiązek nie obejmuje najmu okazjonalnego ani najmu instytucjonalnego. Ustawa wprost wylicza, które jej artykuły stosuje się do tych dwóch form najmu, i art. 6c na tej liście nie ma. Mimo to warto sporządzić protokół również przy najmie okazjonalnym czy instytucjonalnym, bo kodeks cywilny w art. 675 § 3 wprowadza domniemanie, że lokal został wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do użytku. Bez protokołu to najemca musiałby udowadniać, że usterka istniała już przy wprowadzce, a nie powstała w czasie najmu.

Protokół ma też znaczenie dla kaucji. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i przy zwykłym najmie podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Bez opisu stanu lokalu z dnia wprowadzki nie ma punktu odniesienia, więc trudno ustalić, co faktycznie można potrącić.

Co musi zawierać protokół zdawczo-odbiorczy

Lista kontrolna, co powinno się znaleźć w protokole przy wydaniu mieszkania:

Zwrot mieszkania: co można potrącić z kaucji

Przy wyprowadzce sporządza się drugi protokół, znowu z opisem stanu lokalu i odczytem liczników. Porównanie obu protokołów pokazuje, co się zmieniło między wprowadzką a zwrotem.

Najemca zwraca lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Wytarta podłoga po latach mieszkania czy lekko odbarwiona farba na ścianie to normalne zużycie, nie szkoda, za którą można potrącić kaucję.

Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem lokalu obciążają już najemcę. Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek odnowić lokal, wykonać naprawy, które go obciążają, i zwrócić równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, takich jak podgrzewacze wody, wanny, miski klozetowe, zlewy czy baterie.

Na tej podstawie wynajmujący potrąca z kaucji koszt usunięcia realnych szkód i zaległości czynszowych, a resztę zwraca w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym ten miesięczny termin nie obowiązuje, ustawa go dla tych form najmu wyłącza.

Roszczenia o uszkodzenie lub pogorszenie lokalu, a także roszczenia najemcy o zwrot nakładów i nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. Po tym terminie nie da się ich już skutecznie dochodzić.

Najczęstsze błędy i spory o kaucję

Trzy sytuacje wracają najczęściej, gdy strony kłócą się o kaucję:

Przykład: rozliczenie kaucji przy zwrocie mieszkania

Kaucja wpłacona przy podpisaniu umowy wynosi 3000 zł. Protokół zwrotu wykazuje uszkodzoną baterię łazienkową, która nie działała z powodu nieprawidłowego używania, a nie normalnego zużycia. Wymiana baterii kosztuje 350 zł.

Wynajmujący potrąca 350 zł, a 2650 zł zwraca najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Jak szybko przygotować protokół zdawczo-odbiorczy

Wszystkie elementy z listy kontrolnej trzeba ująć w jednym dokumencie, a generator protokołu zdawczo-odbiorczego ułatwia to zadanie: wystarczy wpisać typ protokołu, miejscowość, datę, adres i opis lokalu, dane przekazującego i odbierającego, odczyty czterech liczników (prąd, gaz, woda zimna i woda ciepła albo ogrzewanie), przekazane wyposażenie oraz uwagi o stanie i uszkodzeniach, a dokument gotowy do wydruku z liniami do podpisu powstaje w kilka minut.

FAQ

Czy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania jest obowiązkowy?

Tak, przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego. Artykuł 6c ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje stronom sporządzić protokół przed wydaniem lokalu najemcy, a protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Obowiązek nie dotyczy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego, bo przepisy wyliczają dla nich inny, krótszy zestaw artykułów ustawy, bez art. 6c.

Co się dzieje, gdy nie ma protokołu zdawczo-odbiorczego?

Kodeks cywilny w art. 675 § 3 wprowadza domniemanie, że lokal został wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Bez protokołu z wprowadzki najemcy trudniej obalić to domniemanie i udowodnić, że dana usterka istniała już w dniu wydania lokalu, a nie powstała w czasie najmu.

Jaki jest termin zwrotu kaucji po wyprowadzce?

Przy zwykłym najmie kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Ten miesięczny termin nie obowiązuje przy najmie okazjonalnym, bo art. 19e wyłącza art. 6 ust. 4 z zastosowania do tej umowy, a przy najmie instytucjonalnym wynika to z przepisu rozdziału 2b ustawy, który wylicza inny zestaw stosowanych artykułów, bez art. 6 ust. 4.

Czy wynajmujący może potrącić z kaucji za normalne zużycie mieszkania?

Nie. Najemca zwraca lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 kodeksu cywilnego). Potrącenie z kaucji może dotyczyć tylko realnych szkód i drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, które obciążają najemcę na podstawie art. 662 § 2 kodeksu cywilnego.

Jak długo można dochodzić roszczeń za uszkodzenia po zwrocie mieszkania?

Rok od dnia zwrotu lokalu. Ten termin przedawnienia dotyczy zarówno roszczeń wynajmującego o uszkodzenie lub pogorszenie lokalu, jak i roszczeń najemcy o zwrot nakładów i nadpłaconego czynszu (art. 677 kodeksu cywilnego).

Źródła

← Wróć do poradników  ·  Generator protokołu zdawczo-odbiorczego →